Участие в комиссиях по приемке работ, выполненных в рамках капитального ремонта домов - обязанность муниципальных депутатов. Но получается ли у них повлиять на его результаты, например, добиться исправления недочетов, выявленных совместно с жителями? Насколько жители вообще в курсе той системы капитального ремонта, с которой рано или поздно им предстоит столкнуться? Обсуждаем эти и другие вопросы в интервью с главой муниципального округа Гордеем Нефедовым.

 - В интернете можно найти достаточно много материалов, посвященных «ужасам капремонта». Это довольно странно. Если результатами ремонта многие недовольны, наверно что-то с этим ремонтом не так.

Г.Н. – Капремонт – это хорошо. Плохо – это капремонт от Фонда капитального ремонта города Москвы. Плохо потому, что ФКР является и генеральным заказчиком, и распорядителем средств, и ответственным за выбор подрядчиков, контролером качества работ, принимает работы. Сам себе собираю, сам себе заказываю, сам себе принимаю и не отчитываюсь.

 – Поскольку речь пойдет о капитальном ремонте общего имущества собственников многоквартирных домов, давайте уточним, что же такое общее имущество.

Г.Н. – К сожалению, большинство собственников не понимают, что такое общее имущество, где проходят его границы, какую ответственность за его состояние несут собственники. Это большая проблема.

По Жилищному кодексу капитальный ремонт проводится только в отношении инженерных систем и конструктивных элементов многоквартирного дома, которые и являются общим имуществом собственников. Это, например, крыша, фасад, фундамент, система горячего водоснабжения, лифты. Информация по всем этим системам должна быть в технической документации по дому, но чаще эта документация не отражает реального состояния инженерных систем дома. Например, мой дом. Он 73 года постройки, капремонта никогда не было, но по документам он должен был начаться в 2017 году. Открыв те же самые документы пару лет назад, я узнал, что запланированный капремонт внезапно «переехал» на 2035 год. То есть при планировании капремонта на 2017 год Фонд капитального ремонта  руководствовался одними документами, а при его переносе – другими.

Если же говорить про общее имущество в целом, то его определение дано в Жилищном кодексе РФ (статья 36). Совсем упрощенно, общее имущество – это все инженерное оборудование и конструктивные элементы дома до личного оборудования собственников помещений. На примере  горячего водоснабжения граница проходит между краном, регулирующим подачу холодной или горячей воды из стояка в квартиру, и шлангами, разводящими воду по квартире. Кран – общее имущество, шланги – личное имущество владельцев квартир. Капитальные (несущие) стены, перекрытия  кстати, тоже являются общим имуществом, потому что являются ограждающими и несущими конструкциями всего дома. А вот обои, которые клеят жители – это уже их личная собственность.

 – Если мы говорим, что имущество «общее», то кто является его хозяином? Кто им распоряжается?

Г.Н. – В жилых домах это опять-таки регулируется Жилищным кодексом. Весь дом, все общее имущество принадлежит собственникам помещений, которые есть в этом доме, согласно их долям в праве на общее имущество. Представьте, что вы являетесь собственником 10 квартир в доме, где их всего 20 (по метражу все эти квартиры одинаковы). В данном случае вы владеете этим домом на 50% и сообразно этой доле несете все затраты на отопление, на освещение и в том числе на капремонт.

 – Но как реализуется это право собственности?

Г.Н. – Все решения, касающиеся общего имущества, принимаются на общем собрании собственников. Согласно своим долям, собственники принимают решение по своему дому: участвуют в собрании, и принимают решение путем голосования. Для предыдущего примера с 50% процентами [прим. в соответствии со статьей 45 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов], собственник этих 10 квартир может прийти на собрание и уже в одиночку “сделать” кворум и даже принять некоторые решения, которые должны приниматься большинством от кворума.

 – Если судьбу общего имущества решает общее собрание собственников, то что происходит с капитальным ремонтом общего имущества? План капремонта тоже утверждают на общем собрании?

Г.Н. – Да, но есть нюансы. Если собственники не принимают решение по капитальному ремонту, то в этом случае органы местного самоуправления, а для Москвы - Департамент капитального ремонта, примут это решение за них. ДКР просто выпустит распоряжение с указанием о том, что что в установленные сроки собственники не провели общее собрание, не приняли решение, что и когда ремонтировать. И это распоряжение ДКР даст Фонду капитального ремонта право самостоятельно решить, что и когда будет отремонтировано или заменено, составить техническое задание и определить подрядчиков. У собственников в этом случае не будет возможности направить своих представителей в комиссию по приёмке выполненных работ. При этом закон позволяет собственникам на общем собрании принять решение провести капремонт в обозначенные сроки либо перенести его на другие года, а можно вообще забрать деньги, которые собственники платят за капремонт, из Фонда капремонта и перенести их на специальный счет дома. К сожалению, этими правами пользуется лишь небольшое число собственников. Многие до сих пор считают, что Фонд капремонта оперирует бюджетными деньгами, что он заинтересован выполнить работы качественно. Но опыт взаимодействия с ФКР показывает, что больше всего его сотрудники заинтересованы лишь в красивой отчетности, чтобы к их отчетам не было претензий у чиновников более высокого уровня, а качество ремонтных работ их не интересует.

 – Говоря о Фонде капитального ремонта многоквартирных домов Москвы, неплохо бы вернуться в историю – ФКР был создан не так давно.

Г.Н. – Да, в городе Москве в 2015 году.

 – 5 лет – не самый маленький срок. Интересно сравнить текущую ситуацию с той, которая была до 2015 года. Что происходило до 2015 года – кто финансировал работы, кто выбирал подрядчиков?

Г.Н. – Тогда тоже все было не слишком прозрачно. До июня 2015 года капитальный ремонт в Москве финансировался из бюджета города Москвы.

А предыстория такая: в законе о приватизации было прописано, что собственник, который приватизирует помещение, имеет право на полностью исправный объект. Именно из-за этого положения закона у государства сохранялись обязательства по капитальному ремонту домов, квартиры в которых приватизировались. До 2015 года Москва, благодаря своему огромному бюджету, могла себе позволить финансировать эти работы по определенному графику, который в целом составлялся без участия собственников. Некоторым жителям повезло – в их домах провели модернизацию, поставили автоматизированные узлы учета тепла, поставили счетчики ресурсов, дополнительно утеплили. Все это было сделано за бюджетные деньги. Сейчас все по-другому.

 – Да, в 2015 году в Москве появился Фонд капитального ремонта и все стало по-другому. Как в этой новой системе распределены роли? Как происходит взаимодействие участников процесса – ФКР, собственников, муниципальных депутатов?

Г.Н. – ФКР создавался как фонд, который будет аккумулировать и оперировать вновь введенными взносами для осуществления всех задач, связанных с капремонтом. Так было предусмотрено изменениями законодательства – собственники платят взносы, а дальше в дело вступает ФКР. При этом собственникам было предоставлено право собирать взносы на специальном счете, а не в «общем котле» ФКР, но подавляющее большинство собственников выбрали, а чаще всего «выбрали», именно общий котел, владелец которого Фонд капитального ремонта многоквартирных домов г. Москвы. Сейчас у собственников есть возможность это изменить – нужно только провести общее собрание и принять решение о переходе на спецсчет (важное замечание - для этого у собственников не должно быть задолженности перед ФКР).

 – Про Фонд капитального ремонта и его взаимодействие с собственниками понятно. А что с полномочиями муниципальных депутатов и других должностных лиц, и структур, которые вовлечены в этот процесс?

Г.Н. – С муниципальными депутатами интересно. Фактически они не контролируют качество капитального ремонта, а согласовывают акты выполненных работ. Контролирует качество работ инженер технического надзора, который является сотрудником Фонда капитального ремонта. Это именно та особенность ФКР, о которой мы уже говорили – ФКР контролирует сам себя. Фонд заказал, Фонд определил, кто выиграл конкурс, Фонд заключил контракт, Фонд предъявляет требования к качеству работ и принимает работы тоже Фонд капитального ремонта. Собственники в этой ситуации вообще никто, они как дойные коровы, перед которыми ФКР не несет вообще никакой ответственности.

Но возвращаясь к депутатам. То, что они подписывают акты, а не контролируют качество работ - это важное уточнение, которое показывает ограниченность полномочий мундепов. Их, как и собственников, также не допускают к первичным документам. Депутатов часто не зовут на комиссии или вообще подделывают их подписи на актах. А в случаях, когда депутат зафиксировал в акте свои претензии к качеству работ, их мнение игнорируется. Несмотря на то, что Москва особо выделила полномочия муниципальных депутатов в сфере капремонта, даже правом собрать комиссию по приемке работ депутаты не обладают. Более того, несколько лет назад Москва вообще ввела следующий порядок: если депутат не подписывает акт приемки работ, то представитель Мосжилинспекции может “принять” ремонт за депутата, составив специальное заключение. Вернее именно подпись представителя МЖИ будет считаться гарантией того, что работы выполнены качественно и за них можно заплатить.

 – Если говорить о муниципальных депутатах. Насколько вообще адекватна система, в которой людям, которые раньше никогда не занимались темой капитального ремонта, а многие имеют образование далекое от технического, приходится одевать каску и ходить по чердакам и подвалам во время приемки работ?

Г.Н. – Мое мнение, что если у депутата такое полномочие есть, и человек избрался депутатом, то он должен ответственно подходить к своим обязанностям и выполнять их качественно, насколько это возможно.

В Москве депутаты подходят к теме капремонта по-разному. Кто-то просто не ходит на комиссии, бросая своих избирателей, кто-то договаривается с более знающими коллегами о помощи во время комиссий, а кто-то вообще не только помогает жителям отстаивать свои права, но и занимается разъяснением всех сложностей, связанных капремонтом, как например активные участники проекта kapremont2018.ru.

Мне не сложно заниматься этой темой, более того, мне интересно.

В целом я считаю участие мундепов в теме капремонта правильным, но на мой взгляд следует внести небольшие изменения. Вместо депутата подписывать акты приёмки работ, а вернее принимать решение о приёмке работ, следует органу местного самоуправления, которым является совет депутатов. Депутат при этом будет  представлять свое мнение о качестве работ на заседании совета депутатов, предоставляя своим коллегам важную информацию перед принятием решения. Дополнительным плюсом этого варианта будет то, что ФКР будет обязан представлять на заседания совета депутатов полный комплект оригинальных сопроводительных документов по капитальному ремонту, которые сейчас практически никогда не предоставляются депутатам, участвующим в комиссиях по приемке работ. Представители подрядчиков, жители, собственники также смогут представить свои пояснения и изложить жалобы.

 – Сейчас в администрациях и аппаратах советов депутатов нет должностей для технических специалистов, которые могли бы квалифицированно проводить приёмку работ по капремонту. Как вы смотрите на то, чтобы такие специалисты появились?

Г.Н. – Я лично считаю это правильным, но я бы хотел, чтобы это было оформлено корректно. Если полномочия по приёмке работ есть, то должны быть и средства на их качественную реализацию. На эти деньги можно нанять технических специалистов в штат либо нанять внешнего исполнителя, которые представляли бы свои заключения о возможности “приёмки” на заседания совета депутатов. В этом случае нельзя было бы привести известный «аргумент» подрядчиков, производящих работы по капремонту, о том, что депутат не обладает необходимыми знаниями для того, чтобы объективно оценить результат работ.

 – Вы перечислили много минусов системы капитального ремонта. Можно ли что-то сделать жителям, чтобы в такой далекой от совершенства системе защитить свои деньги и свои дома?

Г.Н. – Собственникам я могу посоветовать только быть собственниками. Сейчас подавляющее большинство собственников не понимают своих прав и обязанностей в отношении своих квартир и домов. Многие собственники имеют ошибочное представление, что им все должны, а они никому ничего не обязаны. При этом они вообще не понимают, за что они платят и почему. Жаль, что мало кто смотрит в Жилищный кодекс, в котором это вполне понятно написано: собственник несет ответственность за свою недвижимость, за ее содержание, за эксплуатацию, за оплату. Ошибочно думать, что за всё это отвечает “Жилищник” или иная управляющая организация.

 – Все-таки люди, которые задаются вопросом, за что же они платят, есть. Часть этих людей, готова к действиям, чтобы сократить свои расходы и защитить свои интересы в сфере ЖКХ. Что можно посоветовать им?

Г.Н. – Поскольку все решения в многоквартирном доме принимаются на общем собрании собственников, а большинству собственников перечисленные темы не интересны, той паре человек в каждом доме, кому интересно в этом разобраться, я могу только посочувствовать. А если серьезно, то безусловно жильцы могут повлиять на состояние их дома и на планы по капремонту, но для этого им придется заручиться поддержкой соседей, совладельцев. Идеально, если получится их уговорить на создание товарищества или кооператива, который и будет управлять домом, а также откроет специальный счёт, на котором будут накапливаться взносы на капитальный ремонт. Сейчас есть достаточно материалов по теме ЖКХ и управления многоквартирным домом, которые помогут жителям подробнее разобраться в этих сферах. Только разобравшись во всем этом самостоятельно или заручившись поддержкой профессионалов, например, наняв в штат ТСН грамотного инженера, собственники смогут адекватно оценить состояние их дома и принять обоснованное решение о проведении капремонта той или иной системы.

Мой опыт показывает, что подавляющему большинству домов, в которых запланирован капремонт, нужен не капремонт, а качественное текущее техническое обслуживание и эксплуатация, которая позволит предотвратить изнашивание систем. Сейчас неудовлетворительное состояние многих домов связано именно с тем, что управляющая организация не выполняет своих обязательств по обслуживанию дома, именно из-за этого и возникают все проблемы, с которыми сталкиваются жильцы. Уже сейчас такое пренебрежительное отношение управляющих организаций к своим обязанностям подтверждается официальными документами, которые предшествуют капитальному ремонту.

 – Общее собрание собственников – это достаточно масштабная задача, с которой одному человеку достаточно сложно справиться. Может быть все-таки есть способ, который позволит инициативным жителям, которых по тем или иным причинам не поддерживают соседи, привлечь внимание контролирующих органов к тому, что происходит с состоянием дома? Прокуратура, Мосжилинспекция?

Г.Н. – К сожалению, во многих, если не в большинстве, случаев людей, обращающихся в эти органы, ожидают отписки. Можно потратить годы на такую переписку, и все без результата.

 – Если подводить некий итог сказанному. Какие рекомендации вы можете дать по реформированию этой системы?

Г.Н. – Один из основных минусов существующей системы капремонта – это то, что собственники почти не участвуют в принятии решений, это даже поощряется. Чиновники и подрядчики наоборот будут рады, если собственники будут просто нести деньги за капремонт и не интересоваться их дальнейшей судьбой.

Поэтому с моей точки зрения реформа системы капитального ремонта, если ее проводить, должна быть направлена именно на наделение собственников всей полнотой полномочий по теме капремонта: определение размера ежемесячных платежей, выбор кредитной организации для открытия счета, выбор сроков проведения ремонта, выбор подрядчика, контроль работ (при необходимости – с привлечением экспертов).

Единственным минусом такого предложения является то, что собственникам придется учиться быть собственниками. Им придется разбираться в своих правах и обязанностях, касающихся недвижимости. При этом городские и федеральные власти безусловно должны оказывать консультационное содействие.

В конечном итоге такая реформа должна будет сформировать у людей такое же отношение к своему дому, как и к своей квартире. Каждый знает, что, если вовремя не заметить протечку в ванной и не устранить ее, может случиться потоп. Поэтому большинство жителей следят за состоянием своих труб, проводки и так далее. Точно такое же внимание должно уделяться и состоянию инженерных систем дома, иначе его, как и квартиру с неисправной сантехникой, ждет авария.